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交房小常识和收房流程

日期:2016-07-10 / 人气:

  大多数的网友是第一次置业,在即将拿房的时候都会面临到收房验房的相关程序,让我们一起来看看注意事项吧: 首先咱们要做到心中有数,秉着先验房后收房的原则,开开心心地准备收房。

  一、交房都有哪些手续

  1、在预定的交房日期之前,网友会收到开发商发出的书面的收房通知(收到的时候心情一定很激动的),在通知书里,会告知你在约定时间内对房屋进行验收交接。

  2、关于验收

  一些网友会找到相关的验房公司、监理公司的专业验房人员一起来验房,毕竟咱是第一次置业,验房的重要性在于让我们了解房屋本身的质量问题,也能避免随后的装修中扯皮问题。

  应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录,同时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。

  3、开发商应该提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

  《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。包括以下内容:

  工程质量监督部门核验的质量等级;

  地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

  正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:

  屋面防水3年,墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年,墙面、顶棚抹灰层脱落1年,地面空鼓开裂、大面积起砂1年;

  门窗翘裂、五金件损坏1年等;

  用户报修的单位,答复和处理的时限。住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,保修期限不应低于上述规定的期限,购房者可以与房地产开发企业协商延长保修期限。但是,国家对住宅工程质量保修期另有规定的,保修期限按照国家规定执行

  《住宅使用说明书》,应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。

  4、签署房屋交接书

  应该先对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交换书;

  对不符合合同约定的,应做好记录,要求开发商签字,不能签署房屋交接书,直至开发商的房屋完全符合交房标准。在北京很少有开发商在交房的时候达不到这个标准。

  二、验房的流程和验房工具

  1、约定一个日期,网友带着专业的验房师就可以来验房啦(找不到人就找你的装修工长,让他发现问题,他发现不了问题,以后装修中出来问题就是你的事情了),验房之后首先要去物业部门查看相关的资料,以下几份资料是需要查阅:

  A:房屋的《住宅质量保证书》--可带走

  B:《住宅使用说明书》--可带走

  C:《竣工验收备案表》

  D:面积实测表

  E:管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

  2、同时,还有需要看的资料,(千万不要忽略啦,可能这个时候会急着去验收房屋的质量啦)

  A核实面积、合同及价钱多退少补问题

  B认售楼合同附图与现实是否一致

  C结构是否和原设计图相同

  D房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。

  3、看完那些资料后,基本就可以去验收房子

  从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同、验房师物业人员一起去房子里了。(记得拿下面说的那些工具)

  4、再来看看验房都需要哪些工具

  首先验房师们的验房百宝箱里的专业工具——红外线水平仪、垂直水平尺、小锤 、直角尺、靠尺、塞尺、 镜子 、线轴、万用表

  可以自备验房工具

  a:1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道,一般物业会提供

  b:1只计算器---用于计算数据

  c:1只水笔--用于签字

  d:1把扫帚--用于打扫室内卫生

  e:1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道

  三、验房需要验收哪些方面

  一般开发商应有专人陪同你验房,并有一份《住户验房交接表》之类的文件供你在验房过程中记录发现的问题,如果开发商未有此类表格,你应该自己准备以记录:

  1、门窗是否开合顺畅,是否能方便锁闭,配套钥匙是否完整好用,是否存在变形,把手等是否有破损,配套纱窗是否齐全。給防盗门的门铃装上电池,检查门 铃是否正常。由于新房子空置时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用 扫帚清楚后就可以看到。

  2、屋顶、墙面、窗边、门边是否有渗水漏雨现象,注意那些不正常的黄色污渍。特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。

  3、使用小锤检查墙面、地面是否有开裂或空鼓现象。如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。

  4、使用插座小灯检查所有的插孔是否正常有电,使用灯泡检查所有的灯座是否正常有电,并且在安装灯泡和插上小灯的时候,闭合开关箱内对应的分路电闸,检查总开关箱里的各分路电闸是否正常。

  5、用手电检查厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象,并点燃携带的废纸,观测排烟口是否能正常抽烟。

  6、水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

  7、验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水 左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆 实,而象地漏等下水需要塞实。避免装修垃圾堵塞管线。

  8、堵住卫生间的各下水口,然后往卫生间注上不低于2cm的水,保持住,24小时之后与楼下邻居联络观察有无漏水现象。

  9,核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。

  10,测量一下楼宇的层高,最好把楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

  11、最后,记录好各水表、电表、气表的数字,作为日后交费的起交点。验房所用的这些水,让开发商掏腰包是非常的应该滴!

  重要提示:这份表格,必须要开发商盖章后自己留存一份。

  四、精装修房验收的一些注意事项

  一般要注意检查一下几方面:

  1)地板:看看地板是否起翘,听听地板是否空心。地板不应有明显的缝隙和不平整,地板与踢脚板的结合要密合。尤其是地板靠近墙角及门口的位置,要多加留意。验房时可在每个房间里慢慢走一遍,仔细听听有无“咯吱咯吱”的响声。

  2)瓷砖:检查瓷砖的铺贴水平。

  3)卫生间:在浴缸里放半缸水浸过夜,隔天可以查出浴缸是否渗水、出水是否顺畅。最好与楼上业主商议,用同样方法,查验天花板会不会渗水。坐厕、洗面 台要打磨光洁,最忌出现裂纹或刮花痕迹。在检查坐便器的下水情况时,最好反复多次的进行排水试验。另外坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得 用水泥密封)。

  4)厨房:检查厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况,橱柜门是否开闭自如,螺丝有无脱落。在洗菜池里反复地装水、排水,看看水管是否有异物堵塞。

  5)电路:应留意单位内的电掣有无更改;电路容量是否足以负荷电器设备;墙上的电源面板位置分布是否合理;厨、卫电源是否安全;电话线路、电视天线信号是否清晰。如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电。

  6)检查电器:注意检查燃气热水器,或者电热水器,空调等等。

  五、二手房购买和验收的一些注意事项

  1)实地察看 :查看是否有私搭私建部分

  a、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;

  b、是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房,将一间分隔成两间;

  c、阳台是否是屋主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

  2)确认房屋的准确面积

  a、包括建筑面积,使用面积和户内的实际面积;

  b、产权证上一般标明的是建筑面积;

  c、最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积

  3)观察房屋的内部结构及装修的状况

  a、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;

  b、管线是否太多或者走线不合理;

  c、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题;

  d、原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉。

  4)考核房屋的市政配套

  a、打开水龙头观察水的质量、水压;

  b、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;

  c、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;

  d、观察户内外电线是否有老化的现象;

  e、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;

  f、煤气的接通情况,是否已经换用天然气;

  5)要了解房屋的历史与邻居组合

  要了解一下该住房是哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途,是否发生过不好的事情:是否欠人钱、或者发生过盗窃 案?有否欠物业管理公司的费用以及水,电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快,可在不同的时间在社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次, 观察公共楼道的整洁程度及布局,拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心,与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

  6)查验物业管理的水平

  a、水、电、煤的费用如何收取是上门代收还是自己去缴;

  b、观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;

  c、小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心;

  d、小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。

  7)了解往后居住的费用

  a、水、电、煤的价格;

  b、物业管理费的收取标准;

  c、车位的费用。

  8)到房管部门的档案馆查询档案,了解住宅的内部结构图,包括管线的走向。承重墙的位置等,以便重新装修。

  a、与房东协商,请房东进行查档

  房产档案或与本人房产相关的房产档案,须持身份证并填写查档申请书(内容包括:产权人,房屋地址,查档原因或其他有关事项)。产权人已死亡,由法定继承人申请查档的,同时还必须出具产权人死亡证明

  b:查档程序:受理审查——查阅——缴费——出具有关证明资料

  c、委托律师查档 :律师察档所需资料如下:

  律师受当事人委托查阅房产档案的,

  须持律师事务所介绍信,

  律师执业证,

  律师事务所与当事人签订的委托合同。

  d、查档程序: 受理审查--查阅--缴费--出具有关证明资料

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